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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

商用不動產市場超夯，尤其以坐擁長期穩定租金收益型的商辦大樓，最為炙手可熱，也使得第3季中小型商辦不動產的成交行情，每坪已攀升達61.8萬元，創歷史新高。

繼第3季敦南商圈辦公大樓屢創高價、成功脫標後，大同公司為活化資產，將在23日公開標售位於北投區的「地標」大同北投廠，堪稱為今年廠辦市場的壓軸指標大案。

大同公司為活化資產，決定把北投地區最負盛名的大同北投廠土地和大樓，予以「割愛」，公開標售。這也是士林北投科技園區計畫範圍附近，史上第一宗釋出市場公開標售的重量級個案。

大約三、四十年前為台灣本土家電國貨品牌蓬勃成長的年代。本於「工業報國」之創業理念，大同公司故董事長林挺生先生相中北投承德路和公館路交接的這塊寶地，設立大同北投廠，當時大同公司組裝製造的電腦與液晶顯示器等電子產品，都是在這裡生產，廠內的14層樓電子大樓為一棟大器沈穩的巨型綠色建築，已成為台北市中心往返淡水之間，最顯著的知名地標。

大同北投廠位於北投區承德路七段400號、台北市北投區公館路432號，此次大同決定「割愛」釋出的資產，土地包括北投區奇岩段五小段544、547、547-1、547-2、547-3地號共6筆土地，建物則包括北投區八仙段二小段153-3地號土地及其地上建物，總計有A、B棟廠房、電子大樓和警勤室宿舍，共4大棟。

基地面積達4,416.21坪、建物達1萬4,261坪；土地使用分區為第3種工業區及公共設施用地，容積率300％、建蔽率55％。目前部分由大同公司自用，部分由華碩、和碩和日喜建設等公司承租，每年租金收入約1.38億元。

房地產業者表示，大同北投廠就在承德路三段，鄰近捷運淡水線唭哩岸站，步行約8分鐘內可至；為台北市政府積極推動重大建設士林北投科學園區的門戶，將來是士林北投高科技高品質生活園區的地標，頗具再開發價值。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，大同北投廠目前建物，每年租金收益約1.3億元，相當符合金融保險業的需求。光是依每年1.3億元租金收入推算，大同北投廠的身價，至少有65億元以上；而且，更符合保險局針對金融保險業最低每年租金報酬率的門檻，未來並具有雄厚的開發與增值潛力。

仲量聯行副總經理吳瑤華表示，大同北投廠可謂是關渡的明日之星，背山觀河、擁有一級資產和雙重價值的三大效益。首先，大同廠的「地標級廣告效益」就相當可觀，交通尖峰時段每1小時就有5,000輛交通工具經過，每日人流除了通勤人次外、每年約有500萬人次行經承德路到淡水關渡觀光景點，估計每年大樓外牆的潛在廣告租金收入，約可達800萬至1,200萬元，創造另一收益來源。

吳瑤華分析，另外大同北投廠也擁有土地變更創新價值、單一業主大規模基地、國際型承租企業進駐、都會捷運交通門戶、萬坪景觀、穩定租金收益和土地都市更新等價值。

其中，就土地變更價值來看，可申請「工變商」「工變住」「工變特專」，若未來順利申請「工變住」使用，依臨路條件、開發規模、鄰近捷運站的步行距離，及關渡平原景觀等立地條件來看，都屬規劃豪宅開發案的優質條件。

吳瑤華指出，附近還有台北市政府正積極推動的生態社區「奇岩新社區」，將開發為低密度高綠化住宅社區，形塑更優質的住宅區環境；目前大同廠的屋齡已將近符合都市更新申請條件，現況基地周邊土地所有人單純，除本身基地的開發外，也具備更進一步擴大開發規模的機會，建議未來土地可合併辦理都更及變更再開發利用爭取獎勵容積，強化基地的強度及使用，為北投地區都市風貌注入新的地標意象。

就都更價值來看，趙正義表示，目前大同北投廠4棟建物的屋齡，只須在一年即全部達到都更年限，分別在民國55、57、57、71年完工，因此具有都更條件。若辦理都市計劃變更、推出住宅大樓，估計總樓地板面積約2萬坪，預估總銷金額有機會挑戰200億元。

值得一提的是，大同北投廠緊鄰士林北投科技園區，基地旁邊就是正大纖維工業占地5,670坪、正精企業262.3坪土地，若進一步整合洽談合作或整體開發，則有機會擴大土地開發面積到1萬坪，提高產品塑造的條件和開發價值。

科技走廊鳥瞰圖也顯示，從大同北投廠和士林北投科技園區不論前往內科、南港經貿園區、台北車站、松山機場都相當方便，車程約30分鐘皆可覆蓋，車程1小時內可抵達最北商港基隆港，往南可抵達國際門戶桃園國際機場，及新竹科學園區未來進駐園區的產業。

永慶資產管理協理黃增福表示，商用不動產市場今年愈陳愈香、成交行情穩步攀升。光是金融壽險業投資商用不動產的累計總額，目前就已超過350億元，占總交易金額比重逾35％，拉高商辦成交均價。由於壽險業持續買進市中心商辦大樓，除可賺取穩定租金收益，重新釋出後，還可增值獲利，因此預期商用不動產市場還有大多頭的波段要走。